KOLIK stojí PŮDA ?

Tržní cena zemědělské půdy se pohybuje nejčastěji v rozmezí 25-45 Kč/m2 (stav 6/2024). Ve velmi kvalitních lokalitách s nejproduktivnější ornou půdou může být tržní cena i nad 50 Kč/m2.

Na tržní cenu půdy mají vliv zejména následující skutečnosti:

• Bonita (kvalita) pozemků
  Vodítkem pro určení bonity (kvality) zemědělské půdy v určité lokalitě mohou být tzv. úřední (vyhláškové) ceny půdy:
    - ceny podle BPEJ (Bonitovaná půdně ekologická jednotka) - BPEJ je pětimístný číselný kód, který nalezenete na listu vlastnictví u příslušného pozemku v části F listu vlastnictví,
    - průměrné ceny pro katastrální území, jsou průměrem cen všech bonitovaných pozemků v daném katastrálním území.
  Jedná se o ceny stanovené vyhláškami a měly by odrážet kvalitu půdy v konkrétním katastrálním území, nebo u konkrétních pozemků. Úřední ceny se pohybují od půd nejnižší bonity s vyhláškovou cenou cca 1 Kč/m2 až po nejvyšší bonitu ohodnocenou úřední cenou cca 18 Kč/m2. Vyhláškové ceny půdy naleznete ZDE.
  POZOR: Skutečná tržní cena zemědělské půdy je obvykle několikanásobně vyšší než cena vyhlášková.
  
  
• Podmínky pachtovní smlouvy
  Pachtovní smlouva je jedním z nejdůležitějších parametrů, které mají vliv na tržní cenu půdy. Nevýhodně uzavřená pachtovní smlouva může výrazně snížit cenu pozemků při prodeji. Problematické při prodeji jsou zejména dlouhodobé pachtovní smlouvy (déle než 5 let), bez možnosti výpovědi, s nevýhodným pachtovným případně s dalšími omezujícími podmínkami - např. předkupním právem
  
  
• Druh pozemků
  Orná půda má ve stejné lokalitě téměř vždy vyšší cenu než trvalé travní porosty (louky, pastviny). Rozdíl v ceně je nejčastěji 20-30%. V některých lokalitách a u konkrétních pozemků však může být tento rozdíl zanedbatelný.
  
  
• Využití pozemků
  Druh pozemků uvedený v katastru nemovitostí nemusí odpovídat skutečnému využití pozemků. Je běžné, že části zemědělských pozemků ve skutečnosti nejsou zemědělsky využívány, nejsou na ně poskytovány dotace a mají také výrazně nižší tržní cenu. Často to bývají okrajové části pozemků.
  TIP: užívání pozemků můžete zjistit ZDE.
  
  
• Lokalita
  Některé lokality jsou pro kupující oblíbenější něž jiné a i při srovnatelné kvalitě půdy může být cena v té oblíbenější vyšší. Může to být dáno atraktivitou lokality, dopravní dostupností do větších měst, nebo dalšími vlastnostmi lokality. Zejména v blízkosti Prahy a dalších krajských měst je i cena běžných zemědělských pozemků bez možnosti jakéhokoliv dalšího rozvoje touto blízkostí velkých sídel značně ovlivněna.
  
  
• Poloha pozemků a přístup
  Na cenu pozemků má vliv jejich umístění v terénu, vzdálenost od nebližší obce a přístupové cesty. Pozemky přístupný z hlavní asfaktové silnice za obcí bude mít určitě vyšší cenu než podobný pozemek uprostřed půdního bloku a bez vlastní přístupové cesty.
  
  
• Celková výměra, počet a tvar pozemků
  Pro každého kupujícího jsou zajímavější pozemky pravidelného tvaru a raději větší výměry. Jeden pětihektarový pozemek ve tvaru obdélníku bude mít výrazně vyšší cenu než pět hektarů ve dvaceti drobných nudličkách.
  
  
• Konkurence mezi kupujícími v lokalitě,
  V lokalitách s vysokou konkurencí mezi kupujícícími může být cena i výrazně vyšší, než v obdobných lokalitých s nižší konkurencí. zejména je to patrné tam, kde hospodaří převážně jeden zemědělský subjekt a nemá v široké oblasti silného konkurenta.
  
  
• Pozemkové úpravy
  Zahájení komplexních pozemkových úpravy mohou mít pozitivní vliv na cenu pozemků v dané lokalitě. V rámci pozemkových úprav dochází ke scelení a přesunu pozemků a může to vyvolat vyšší zájem o nákup pozemky.
  
  
• Faktor “zvláštní obliby“
  Některé pozemky mohou být z různého důvodu atraktivní pro specifické zájemce, kteří jsou pak ochotni zaplatit za konkrétní pozemky výrazně vyšší cenu. Může být v případě, kdy jsou konkrétní pozemky pro kupujícího z nějakého důvodu velmi důležité - např. mohou zajišťovat přístup k sousedním pozemkům, mohou být důležité pro další směnu, atp.
  
  

Vývoj cen půdy v minulých letech znázorňuje tento graf:

Tržní cena zemědělské půdy je v jednotlivých reionech ČR rozdílná, jak je patrné na této mapě: